Як дешево купити житло в США (auction, foreclosure, short sale)

У світі нерухомості завжди існував і буде існувати конфлікт інтересів: продавець хоче продати своє житло дорожче, покупець хоче купити житло дешевше. Як же можна заощадити при покупці нерухомості в США?

По-перше, не треба втрачати час і сподіватися безкоштовний сир. Так не буває!
По-друге, треба чітко розуміти мету вашої покупки.

Багато покупців роками втрачають свого часу і час ріелтора на пошук житла "по-дешевше», не віднісши свої потреби з можливостями. Я довго можу розповідати про вічні 10.000 $ (20, 30, 40 ...) яких не вистачає, але не в цьому річ. Один із способів заощадити при покупці нерухомості - це покупка банківської нерухомості. Існують кілька варіантів і в кожному є свої нюанси.

1. Auction. аукціони нерухомості

Як мінімум існує два види аукціонів:

  • судовий аукціон
  • "Звичайний" аукціон

Судовий аукціон. Judical Sale Auction:

Почнемо з нього, так як тільки на цьому аукціоні є реальна можливість купити нерухомість дешевше її реальної вартості (зазвичай на 20-50%). Для того, щоб зрозуміти як це працює, треба зрозуміти сам процес потрапляння нерухомості на цей аукціон. Практично 100% це нерухомість за яку перестали платити кредит. Перше, власник нерухомості в певній момент перестає платити по кредиту - банк з свою чергу подає на власника до суду (негайно). Потім призначається судове засідання, на якому суд позбавляє відповідача права володіння нерухомістю і оголошує нерухомість "до продажу" (foreclosed). За рішенням суду оголошується порядок погашення заборгованостей: 1 - податки і судові витрати (держава), 2 - кредит (банк), 3 - інші заставні (непогашений) паперу. Для того, щоб погасити всі наявні заборгованості суд направляє нерухомість за СУДОВИЙ аукціон. Далі призначається дата (через 90 днів після винесення судового рішення - можливі переноси), час (зазвичай аукціон проходить в буденні дні) і місце аукціону - офіс аукціону (аукціонної компанії) знаходиться зазвичай в County, до якої прикріплено нерухомість або знаходиться позивач. Каталог нерухомості перебуває на сайті аукціонного дому (доступні також щоденні підсумки торгів).

Найбільший аукціон з продажу нерухомості в Чикаго

The Judical Sales Corporation

1 South Wacker Drive, 24th Floor, Chicago.

Покупець (довірена особа) зобов'язаний особисто бути присутнім на аукціон е, і якщо його ставки перемагають повинен тут же заплатити 25% вартості (наявність коштів покупець повинен показати до початку аукціону - cashiers's check, тобто подивитися туди не ходять). Решта 75% суми покупець вносить протягом 24 годин. Природно всі угоди походять за схемою "cash only".

"" "До речі кажучи, тільки після аукціону (а після аукціону пройде ще близько місяця на остаточне оформлення документів в суді) позивач стає власником нерухомості, під яку він же і позичав гроші відповідачу (після цього банк виставляє це ж житло на продаж через спеціальні агенства або свого брокера вже за ринковою ціною). у разі перемоги третьої сторони банк отримає гроші відповідно до судового рішення. Ну а третя сторона знову ж може використовувати куплену нерухомість на власний розсуд: жити в ній, здавши ать в оренду або продати вже відремонтовану через деякий час "" "

Досить часто немає ніякої можливості оглянути товар перед покупкою - тільки зовні. Своєрідний кіт в мішку. Перш за все необхідно за допомогою юриста або брокера постаратися вивчити документи - хто був власник, скільки часу, чи робив ремонт і багато інших питань. Тобто Ви не зможете після участі в аукціоні оглянути, провести home inspection і в відмовитися від угоди. Втратите вже заплачені 25% та інші витрати (зокрема близько 400 $ - одноразовий безповоротний платіж). Вся нерухомість продається в стані "As IS".

"Звичайний" аукціон. Regular "online" auction:

Всі інші аукціони є ні чим іншим як "інтернет магазинами". Якщо Вам ліниво ходити по об'єктах або Ви не довіряєте агентам то Ви можете спробувати погратися. Принцип роботи ні чим не відрізняється від усім відомої майданчики Ebay. Виставляється нерухомість і протягом 7 днів, покупці ставлять ставки, починаючи з визначеної мінімальної ціни. Перемагає найвища ставка. АЛЕ! якщо ставка не досягла "резервної ціни" - ціни яку продавець бажає отримати, то вам не віддадуть цю нерухомість відразу - In a subject to lender confirmation auction. В даному випадку ставку, з якої Ви перемогли, варто розглядати як максимальну ціну, яку Ви запропонували б продавцеві / lender (в більшості випадків банк або інша фінансова установа), якби він продавав об'єкт нерухомості через звичайну ріелторську базу даних. In a subject to lender confirmation auction - ні що інше як процес узгодження ціни. Як правило є 2 варіанти:

  1. продавець / lender запропонує вам свою ціну і у вас є право погодиться або відмовитися від запропонованої ціни;
  2. продавець / lender погоджується на результати аукціону і Ви приступаєте до оформлення угоди.

Процес узгодження займає до 48г. (Не враховуючи святкові та вихідні дні). Крім цього, аукціон візьме з ВАС (зауважте ні з продавця) ще чималу суму приблизно в 4,5% від вартості житла за свої послуги (так званий Buyer's Premium).

Ці аукціони надають можливість купити житло навіть за допомогою кредиту.

auction.com

hubzu.com

homesearch.com

Як і при роботі з агентом Ви зможете домовиться про попередній перегляд і навіть відкотити угоду. Але все це Вам доведеться робити самим. Знайти "солодкий шматок" на цих аукціонах не вийде - вони більше розраховані на нове покоління людей, які все покупки звикли робити не виходячи з дому (напевно і таке має право бути). Фінансова вигода - можливість купити житло на 1-5% (5-10% якщо пощастить) нижче ринкової вартості.

2. Foreclosure - REO (real estate owned)

Foreclosure (REO) - це нерухомість, яка пройшла процес "judicial sale" (відповідно власником може бути банк або будь-яка фізична або юридична особа). Ціни на "REO" можуть бути трохи занижені, так як по суті справи, зробивши невеликі вкладення в вигляді косметичного ремонту, банки або Флиппер заробляють невеликі / великі / різні гроші на швидкої перепродажу. А вже кінцевий покупець радий, що трохи (5-10%) заощадив і є можливість зробити ремонт на свій лад (якщо звичайно є / залишилися гроші)

"" "До речі кажучи, цю нерухомість вже можна купити за mortgage. Якщо дана опція буде доступна, це означає що або був проведений ремонт або нерухомість знаходиться в хорошому стані" ""

3. Short Sale

Це нерухомість, за яку власник перестав платити і готовий продати. Ринкова вартість даного житла нижче, ніж борг по кредиту і все питання в тому, на яку суму погодиться банк. Можливість заощадити існує, але треба бути готовим, що старі власники далеко не завжди поспішають продати швидше (можливість жити і не платити), а скоріше навпаки всіляко відтягують продаж. У банку теж близько 90 днів на розгляд запропонований вами суми. Взагалі, весь питання на скільки мотивований продавець, скільки триває short sale і скільки винні банку - як правило банк йде на 10-25% (про особливості читати SHORT SALE - один із способів купити нерухомість в США дешевше ринкової ціни !!! )

4. Fannie Mae і Freddie Mac

Е то нерухомість, яка так само пройшла процес "judicial sale". Цю нерухомість викупили для продажу спеціальні компанії, часто - зробили там ремонт (легкий ремонт і житло придатне для життя, є вода, плита і т.д.). Ця нерухомість вже може бути куплена і за FHA loan. (Про особливості читати Що таке Fannie Mae, Freddie Mac і Home Path property )

Бувають періоди коли банківського "дешевого" житла більше, бувають коли менше. Ринок будь-якої нерухомості - це перш за все РИНОК - покупці, продавці і конкуренти. Чекати того, що банк віддасть нерухомість за безцінь не слід. Шукати, торгуватися, домовлятися, прораховувати вигоду - все це повинні вміти і робити покупець і його агент в надії купити "дешеву" нерухомість.

Слова жизни
Фотогалерея